Betaalbaar bouwen
Dat lijkt steeds moeilijker te worden, hoe komt dat?
Gepubliceerd: 19 mei 2023
Wie bouwt betaalbaar?
De crisis op de woningmarkt houdt aan. Waarom lukt het niet om voldoende betaalbare woningen te realiseren? Aan huurwoningen wordt hard gewerkt, daar zijn vooral woningbouwverenigingen in samenwerking met gemeenten aan zet. Een groeiende groep woonstarters, kleine huishoudens en senioren die net wat meer verdienen dan het sociale minimum en niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning vallen echter tussen wal en schip.
Wie kan er nu wat realiseren aan betaalbare koopwoningen
Bouwen projectontwikkelaars voldoende betaalbare woningen?
Wat kan een woningbouwvereniging doen om woningen betaalbaar te houden?
Hoe gaat het met zelfbouwen in de gemeente Schagen? Levert dat meer betaalbare woningen op? Hoe gaat dat elders?
En als woningen dan goedkoper gerealiseerd zijn, hoe voorkom je dan dat bij de eerste verkoop de prijs meteen teveel stijgt?
Deze vragen worden steeds nijpender en daarom staken Ben Sintenie (GroenLinks), Co Wiskerke (CDA) en Mirjam van Musscher (PvdA) de koppen bij elkaar om daar eens wat meer inzicht in te krijgen. Er kwamen een aantal aanwijsbare factoren bovendrijven. Sommigen zijn aan te pakken, bij anderen ligt dat ingewikkelder.
Gebrek aan personeel
Dat klinkt wat afgezaagd maar daar heeft de gemeente wel degelijk last van. Een bouwproject heeft een projectleider nodig binnen de gemeente. Daar is een tekort aan waardoor bouwprojecten per definitie vertraging oplopen. De gemeente kan niet onzorgvuldig omgaan met aanvragen en daarmee is personeelsgebrek ook in andere afdelingen zoals bijvoorbeeld vergunningen een probleem. De gemeente doet er daarom ook alles aan om openstaande vacatures zo snel mogelijk op te vullen.
Wijzigingen in beleid
Soms wordt dat vanuit het Rijk of de Provincie opgelegd en dan moet de gemeente zich hiernaar schikken. Maar het geeft altijd vertraging. De gemeente wil ook graag voorkomen dat sociale koopwoningen naar investeerders gaan of anderszins snel worden doorverkocht voor de winst. Ook onderverhuur wil men graag voorkomen. Dat kan door bijvoorbeeld een woonplicht van een aantal jaar te verbinden aan de uitgifte van de grond, de huizen zelf worden namelijk niet door de gemeente verkocht. Maar regeltjes vragen tijd en moeten altijd getoetst worden aan de wet.
Residuele grondwaardeberekening
Een hele mond vol maar het komt op het volgende neer. Als een ontwikkelaar gaat bouwen willen ze daar per huis een bepaalde winst op behalen. Worden er goedkopere huizen gebouwd gaat de winst naar beneden. Dat kun je ondervangen door de grondprijs te verhogen. Dus hoe goedkoper het huis, hoe hoger de grondprijs. Wordt de winstmarge niet gehaald dan wordt er simpelweg niet gebouwd.
Dit alles is niet alleen voor onze gemeente een probleem maar speelt landelijk. Veel projecten vallen stil omdat er niet genoeg op wordt verdiend. Lastig voor de gemeenteraad om daar een oplossing voor te vinden.
Koopgarant
Wanneer je een KoopGarant-woning koopt betaal je een lagere prijs dan de marktwaarde, waardoor ook je financieringslast lager is en je misschien wel een hypotheek kunt krijgen. Hierdoor is een eigen woning eerder bereikbaar. Bovendien krijg je de garantie dat de corporatie of projectontwikkelaar jouw woning binnen 3 maanden terugkoopt als je weer gaat verhuizen.
Als je je huis terug verkoopt dan deel je de winst of het verlies van de taxatiewaarde met de woningbouwvereniging of projectontwikkelaar. De woning blijft zo in ieder geval wel beschikbaar voor de kleinere beurs.